为了解我市当前房地产市场的基本状况及楼市价格的变化趋势、购房者的购房意向和住房需求情况、房地产企业和中介公司的房源供应及投资取向，市统计局、调查队于10月24日在第十六届房地产博览会现场对500名购房意向者（以下简称“参观者”）、100多家参展的房地产开发商和中介公司进行了随机问卷调查。从调查结果看，我市房地产销售市场在宏观经济趋暖向好、各级政府扶持政策效果显现等多重因素促动下，快速走出金融危机带来的低迷走势，出现量价齐升的火爆销售行情。同时，要及时关注近期我市投资用途的购房比例有所上升、房价偏高、市场偏热、国家近期政策调整及我市扶持房地产发展24条政策年底即将到期对我市购房者的购房计划、开发商和中介公司经营等将产生的影响。
一、我市房地产市场的基本状况
（一）房屋销售量价齐升。今年以来，在各级政府房地产新政出台效果显现、居民住房刚性需求增加、宏观经济趋暖向好、开发商加大促销力度等多重因素影响下，我市房地产销售市场快速走出金融危机带来的低迷走势，出现火爆的销售行情。据杭州透明售房网数据显示，1-9月，我市成交商品房48608套、二手房31121套，总成交量为79729套，已超过2007年全年成交量（62272套），创商品房市场推出以来的成交量历史新高，其中5月商品房成交量突破万套，达到10072套，创下单月历史新高。
在房屋销售火爆行情的推动下，房屋销售价格“止跌回升”。1-9月，我市房屋销售价格比去年同期上涨0.6％。从分月走势看，1-6月同比价格处于小幅下跌态势，跌幅处于0.1％至1.3％之间；7月开始止跌回升，7月、8月和9月价格同比分别上涨1.2％、2.9％和4.9％，涨幅呈逐月扩大趋势。从环比价格看， 1-9月，全市房屋销售价格累计环比上涨5.2％。
（二）开发商投资信心明显增强。
1、开发商运营资金宽裕。随着房屋销售市场活跃，成交量的大幅增长，开发商的资金状况持续向好。调查表明，89.6％开发商认为公司目前资金较宽松或不紧张，比5月第九届人居展和去年10月房博会分别提高了2.8和7.6个百分点；其中认为目前资金较宽松的房产商比例为39.6％，比5月人居展提高17.5个百分点。
2、市场投资环境看好。宏观环境趋好，购房需求旺盛，资金面宽裕，再加上我市高品质的居住氛围、良好的城市建设和创业环境，使得我市房地产市场的投资环境不断看好。调查表明，67.3％的开发商认为当前我市房地产市场的投资环境较好或很好，58.2％的开发商预计明年我市房地产市场的投资环境仍将保持较好或很好（详见表一）。
表一： 开发商对我市房地产市场投资环境评价一览表
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投资环境 |
当 前 |
明 年 |
|
很好(％) |
5.1 |
3.1 |
|
较好(％) |
62.2 |
55.1 |
|
一般(％) |
32.7 |
38.8 |
|
较差(％) |
0 |
3.0 |
3、开发商投资信心增强。随着资金的宽裕和市场投资环境看好，我市开发商对明年的投资信心明显增强。在问及明年的投资计划时，有35.1％的开发商表示明年将增加投资，比5月人居展和去年10月房博会分别增加16.8和17.2个百分点（详见表二）。
表二： 开发商投资信心调查一览表
|
投资意向 |
2009年10月房博会 |
2009年5月人居展 |
2008年10月房博会 |
|
增加（％） |
35.1 |
18.3 |
17.9 |
|
持平（％） |
36.1 |
32.4 |
26.9 |
|
减少（％） |
4.1 |
7 |
13.4 |
|
撤出（％） |
0 |
0 |
1.5 |
|
未定（％） |
24.7 |
42.3 |
40.3 |
（三）参观者购房的单价与总价承受能力有所提高。随着居民收入的增加，居民购房的单价与总价承受能力也随之有所提高。调查显示，64.1％的参观者表示能承受8000元/平方米以上均价，比今年5月的人居展上升19.7个百分点（详见图一）。承受总价100万元以上房屋的参观者比例达到41.3％，比5月人居展多17.4个百分点（详见图二）。
（四）投资用途的购房比例增加。本次房博会购房主体虽然仍以首次购房和改善住房条件为主，但投资等其它用途为目的购房者比例增加较快。调查显示，首次购房和改善住房条件的购房比例为43.1％和33.1％，比5月人居展分别下降3.1和8.1个百分点。而投资等其它用途的购房比例为23.8％，比5月人居展和去年十月房博会分别增加11.3和13.5个百分点。
二、参观者购房需求和房地产企业供应情况
（一）四成以上参观者计划年内购房。受我市房屋销售价格的持续上涨及部分优惠政策年底即将到期的影响，四季度我市楼市的需求仍将处于较为旺盛态势。调查表明，43.6％的参观者表示计划在年内购房，25.4％表示计划明年购房，另有31％未确定购房时间。从房产商房屋供应情况看，分别有41.2％开发商和40％中介公司预计今年四季度房源供应偏紧，而明年房源供应将明显好于四季度（详见表三）。
表三： 开发商和中介公司供应情况一览表
|
供应情况 |
开发商 |
中介公司 |
|
目前 |
明年 |
目前 |
明年 |
|
充足（％） |
19.6 |
25 |
20 |
26.7 |
|
正常（％） |
39.2 |
56.2 |
40 |
60 |
|
偏少（％） |
41.2 |
18.8 |
40 |
13.3 |
（二）滨江、钱江新城和下沙房源吸引力增加。尽管老城区位置优势突出是居民购房的首选，但房源少，房价高限制了居民的房源选择和购买能力。调查显示，33％参观者选择老城区购房，比5月的人居展下降11.7个百分点。相反滨江区随着地铁一期工程的建设、居住人气的不断集聚及房价的比较优势，销售的楼盘越来越受到购房者喜爱，成为居民选择购房增长最快的区域。调查表明，31.2％的参观者购房选择滨江区，比5月人居展增加9.8个百分点，比老城区仅低1.8个百分点。钱江新城与下沙是杭州未来中央商务核心区和经济开发中心，也是此次房博会购房选择的买点，有14.9％和8.5％的购房者选择购买钱江新城和下沙区域的房子，分别比5月人居展增加1.3和0.4个百分点（详见图三）。
（三）开发商最青睐高层开发，购房者更喜爱多层楼盘。受土地稀缺性和交易价格上涨的影响，越来越多的开发商为节约成本，增加开发空间，更加注重与青睐开发高层/小高层楼盘。调查显示，59.6％开发商以开发高层/小高层类型房源为主，比5月人居展增加0.7个百分点；而开发多层住宅为主的占12.1％，比5月人居展减少11.2个百分点；别墅和排屋开发为主的分别占7.1％和5.1％。而公摊面积少、得房率高的多层住宅楼盘却最受购房者喜爱。调查显示，42.7％的参观者选择多层楼盘；而选择高层/小高层住宅占37.3％，选择精装修公寓占13％。这表明开发商开发的楼盘与消费者理想需求仍存在较大差距，受房源限制，一些消费者只能无奈接受开发商的开发楼盘。
（四）90-120平方米户型需求和销售最旺。从我市购房者的购买意向与房地产开发商销售情况看，90-120平方米户型房源需求和销售最旺。调查显示，选择购买90-120平方米住房的参观者最多，为49.1％，比5月人居展提高12个百分点；其次是选择90平方米以下户型，为32.3％，第三是选择120-140平方米住房，为14.8％。从开发商的销售情况看，34.4％的开发商表示最热销的是90-120平方米住房，其次是90平方米以下住房，比例为27.1％。120-140和140平方米以上户型比例分别占14.6％和24％。
（五）二房一厅和三房二厅户型结构最受市场欢迎。从开发商热销户型与参观者选择户型看，多数喜欢二房一厅或三房二厅。51.6％参观者选择购买二房一厅住房，35.5％选择三房二厅，二者占87.1％；从开发商看，35.4％房产商认为当前最热销户型是三房二厅，31.3％认为是二房一厅，二者占66.7％。
（六）价格、地段、交通和周边配套是购房选择的主要因素。从影响参观者购房选择的主要因素看，价格因素影响最大占71.5％，其次是地段因素占55.9％，第三是交通因素占49％，第四是周边配套占36.5％；另外政策、开发商和物管因素分别占15.6％、8％和6％。从房地产开发商回答影响客户购房的主要因素看，影响最大的是地段因素，占76.8％，其次是价格因素占67.1％，第三是周边配套因素占45.5％，第四是交通因素占44.4％；政策和所属开发商因素分别占14.1％和6％。
（七）首付三成、贷款年限10-15年是购房者最能接受的付款方式。从参观者选择买房付款方式看，有59.1％表示选择首付三成，27.4％选择首付四成，选择五成及以上的为13.5％。从选择贷款年限看，选择10-15年的参观者最多，为39.6％，其次是10年及以下占26.3％，第三是15-20年占25.1％，选择20-30年占9％。
三、相关政策变化对我市房地产市场的影响
（一）我市24条房产政策即将到期的影响。去年10月市政府出台的《关于促进杭州房地产市场健康稳定发展的若干意见》的24条政策，对于稳定我市房地产市场，促进市场健康发展，起到了十分重要的作用。多数被调查者认为这项政策年底到期，将会对购房者的购房计划，开发商、中介公司的经营产生较大影响。调查显示，80.9％的参观者表示对其购房计划会产生影响，其中36.9％表示会有较大或很大影响；68.7％的开发商和93.3％的中介公司表示对其经营将会产生影响（详见表四）。
表四： 24条政策即将到期对房地产市场影响调查一览表
|
影响程度 |
参观者 |
开发商 |
中介公司 |
|
购房计划 |
公司经营 |
公司经营 |
|
很大影响（％） |
12.5 |
2.1 |
13.3 |
|
较大影响（％） |
24.4 |
11.5 |
26.7 |
|
略有影响（％） |
43.9 |
55.2 |
53.3 |
|
没有影响（％） |
19.1 |
31.2 |
6.7 |
（二）取消二套住户购房利息优惠政策的影响。随着房地产市场的不断升温，国家近日取消了二套住户购房的银行利息优惠政策，也将会对购房者的购房计划，房产商、中介公司的经营产生较大影响。调查显示，有72.3％的购房者表示二套住户购房利息优惠政策取消对购房计划产生影响，其中33.5％表示影响较大或很大；76％的开发商和86.7％的中介公司认为将对公司经营产生影响（详见表五）。
表五： 取消二套住户购房利息优惠政策对房产市场影响调查表
|
影响程度 |
参观者 |
开发商 |
中介公司 |
|
购房计划 |
公司经营 |
公司经营 |
|
很大影响（％） |
11.2 |
5.2 |
0 |
|
较大影响（％） |
23.3 |
11.5 |
26.7 |
|
略有影响（％） |
37.8 |
59.4 |
60 |
|
没有影响（％） |
27.7 |
23.9 |
13.3 |
四、对我市房产市场及其价格走势的判断
（一）对房地产市场运行的判断
1、对目前我市房地产市场运行评价。今年以来我市房地产市场销售火爆、价格快速上涨，多数购房者与房产商认为我市目前房地产市场偏热，对房地产市场的可持续发展会产生不利影响。调查显示，81.4％的参观者、73.2％的房地产商和93.3％的中介公司认为目前我市房地产市场运行处于偏热或过热状况；认为处于正常运行状况的参观者、开发商和中介公司仅为17.2％、26.8％和6.7％（详见表六）。
表六： 参观者、房产商对目前我市房地产运行评价一览表
|
运行情况 |
参观者 |
开发商 |
中介公司 |
|
过热（％） |
39.5 |
23.7 |
20 |
|
偏热（％） |
41.9 |
49.5 |
73.3 |
|
正常（％） |
17.2 |
26.8 |
6.7 |
|
偏冷（％） |
1.4 |
|
|
2、对我市明年房地产市场运行的判断。在问及明年我市的房地产市场运行情况时，56.8％的参观者、48.5％的房产商和13.3％的中介公司认为仍将处于偏热或过热状况；认为将正常运行的参观者、开发商和中介公司分别为36.7％、46.4％和86.7％（详见表七）。
表七： 参观者、房产商对明年我市房地产运行评价一览表
|
运行情况 |
参观者 |
开发商 |
中介公司 |
|
过热（％） |
15.7 |
12.4 |
|
|
偏热（％） |
41.1 |
36.1 |
13.3 |
|
正常（％） |
36.7 |
46.4 |
86.7 |
|
偏冷（％） |
6.5 |
5.1 |
|
（二）对我市房价走势的判断
1、对目前我市房价的评价。今年一季度在国际金融危机和多家开发商打折促销的影响下，我市房价一度出现下跌，但从二季度开始，在政策促进和成交量不断提升的刺激下，房价很快止跌回升。据统计，9月我市房屋销售价格比去年同期增长4.9％，比去年12月上涨5.2％，房屋销售价格再创历史新高。从这次房博会调查情况看，参观者对房价高企的感受大大超过开发商和中介公司。50％的参观者认为我市房价过高，比5月人居展调查提高18.9个百分点，比开发商和中介公司分别高33.7和43.3个百分点（详见表八）。
表八： 参观者和房产企业对目前我市房价的评价一览表
|
评价 |
参观者 |
开发商 |
中介公司 |
|
2009年房博会 |
2009年人居展 |
2009年房博会 |
2009年人居展 |
2009年房博会 |
2009年人居展 |
|
过高(％) |
50 |
31.1 |
16.3 |
12.3 |
6.7 |
25 |
|
有点高(％) |
44.1 |
56.7 |
48 |
63 |
80 |
37.5 |
|
正常(％) |
5.5 |
11.2 |
35.7 |
24.7 |
13.3 |
37.5 |
|
偏低 (％) |
0.4 |
1 |
|
|
|
|
2、对四季度和明年我市房价走势的判断。从参观者、开发商、中介公司对我市四季度和明年的房价走势判断看，参观者预计四季度和明年房价为基本持平或小幅上涨的分别为70.1％、64.4％；开发商预计四季度和明年房价为基本持平或小幅上涨分别为88.9％、77.8％；房产中介公司预计四季度和明年房价为基本持平或小幅上涨均为86.6％（详见表九）。
表九： 参观者和房产企业对四季度和明年我市房价走势的判断
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走势判断 |
参观者 |
房地产商 |
中介公司 |
|
四季度 |
明年 |
四季度 |
明年 |
四季度 |
明年 |
|
大幅下降(％) |
4.4 |
4.9 |
1 |
0 |
0 |
0 |
|
略有下降(％) |
15 |
23.8 |
6.1 |
14.1 |
6.7 |
13.3 |
|
基本持平(％) |
33.3 |
33.6 |
46.5 |
38.4 |
33.3 |
73.3 |
|
小幅上涨 (％) |
36.8 |
30.8 |
42.4 |
39.4 |
53.3 |
13.4 |
|
较快上涨(％) |
10.5 |
6.9 |
4 |
8.1 |
6.7 |
0 |
五、几点建议
（一）加强对房地产市场运营监测。目前，我市房地产市场已摆脱年初金融危机的影响，实现全面回升。但在看到房地产市场繁荣的同时，要十分关注发展中存在的问题。一是要密切关注国家房地产和金融政策变化对我市房地产市场带来的影响。二是我市出台扶持房地产市场发展的24条政策年底即将到期，取消后对购房者、开发商和中介公司产生的影响。三是房价持续高企对居民自住房购买力弱化带来的影响。四是房市过热、需求集中释放可能带来后续需求不足问题。为此，建议有关部门要进一步加强房地产市场运行的分析研究，密切关注国际国内、特别是周边城市房地产市场动态，建立并完善房地产市场风险评估的防范机制，要通过对房地产市场的深入分析，认清房地产市场运行特点，并结合国内外关于宏观政策调控方面的经验与教训，及时形成风险应对预案，提高房地产市场的风险处理能力，从而确保我市房地产市场的持续健康发展。
（二）扩大房源供应，防止房价过快上涨。从本届房博会调查看，多数参观者和房产公司认为目前我市房价已处于高位，推动房价未来上涨的因素也很多。一是购房者在“买涨不买跌”的心理影响下，可能提前消费，增加需求，推动房价进一步上涨。二是房源供应不足。调查显示，四成及以上被调查的房产商和中介公司预期四季度的房源供应将处于偏少状态，认为供应充足的房产商与中介公司仅占19.6％和20％，房源供应不足将是推动房价继续上涨的重要因素。三是我市扶持房地产的24条政策在年底即将到期，部分房产企业可能利用购房者赶政策末班车及房价看涨的心理抬高房价。四是从本届房博会被调查者地区分布看，市区（包括萧山、余杭两区）以外参观者达33.9％，比5月人居展提高5.7个百分点；以投资等其它目的购房者比5月人居展提高11.3个百分点，外来购房需求不断扩大，投资需求重新高涨，将会推动我市房价上涨。为此，建议有关部门要加强房地产市场的合理引导与监管，不断扩大房源供应，促进房价稳定运行，防止房产商惜售、捂盘和哄抬涨价行为。
（三）及时研究我市扶持房地产24条政策到期后的相关对策。去年10月出台的《关于促进杭州房地产市场健康稳定发展的若干意见》的24条政策，对于稳定房地产市场，促进房地产市场健康发展，起到了十分重要的作用。《意见》规定的政策有效期到今年年底还有2个月时间。从本届房博会的调查情况看，24条政策即将到期将会对多数参观者的购房计划和房产商的经营产生影响。因此，要抓紧研究这些政策措施到期后对我市房地产市场的影响，对停止这些政策的利弊得失要进行全面的评估和研究，以稳定我市房地产市场。
（四）鼓励和引导开发商多设计推广适销对路楼盘，完善商品房供应结构。从本次调查结果看，户型为三房两厅或二房一厅，面积90平方米左右住房最受消费者欢迎，建议房地产开发商要利用有限面积进行空间最大化与布局最合理化设计，多推广一些设计合理、得房率高、舒适度强的适销对路楼盘。
（五）加强房产市场的正确舆论引导。目前，房地产投机之风有重新抬头迹象，建议有关部门要加强正确的舆论宣传，引导消费者与开发商理性认识市场，避免出现导致我市房价剧烈波动的负面宣传。
（生产投资价格调查处）